Розмежування по зонам. Все що ви хотіли знати про межі земельної ділянки - мінімальні відступи, розмітка розташування і перетин

містобудівною Кодексом Російської Федерації(Ст.1 п.4) встановлено, що до зон з особливими умовами використання територій відносяться охоронні, санітарно-захисні зони, зони охорони об'єктів культурної спадщини (пам'яток історії та культури) народів Російської Федерації, водоохоронні зони, зони санітарної охорони джерел питного та господарсько-побутового водопостачання, зони охоронюваних об'єктів, інші зони, що встановлюються відповідно до законодавства Російської Федерації.

Статтею 56 Земельного Кодексу Російської Федерації (далі - Кодекс) встановлено такі обмеження прав на землю:

1) особливі умови використання земельних ділянок і режим господарської діяльностів охоронних, санітарно-захисних зонах;

2) особливі умови охорони довкілля, В тому числі тваринного і рослинного світу, пам'ятників природи, історії і культури, археологічних об'єктів, збереження родючого шару грунту, природного місця існування, шляхів міграції диких тварин;

3) умови початку і завершення забудови або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків за узгодженим в установленому порядку проекту, будівництва, ремонту або утримання автомобільної дороги (ділянки автомобільної дороги) при наданні прав на земельну ділянку, яка перебуває у державній або муніципальній власності;

4) інші обмеження використання земельних ділянок у випадках, встановлених Кодексом та законами.

Обмеження прав на землю встановлюються актами виконавчих органів державної влади, актами органів місцевого самоврядування, Рішенням суду або в порядку, передбаченому Кодексом для охоронних зон, з метою забезпечення безпеки населення навколо об'єктів і виробництв, які є джерелами впливу на довкілля й здоров'я людини; охорони навколишнього середовища, в тому числі тваринного і рослинного світу, пам'ятників природи, історії і культури, археологічних об'єктів.

Земельні ділянки, які включені до складу таких зон, у власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок не вилучаються, але в їх межах визначено особливий режим їх використання, що обмежує або забороняє ті види діяльності, які не сумісні з цілями встановлення зон.

Відповідно до статті 1 Федерального закону від 18.06.2001 № 78-ФЗ «Про землеустрій» зони з особливими умовами використання територій та їх частини є об'єктами землеустрою відомості, про які - індивідуальне позначення (вид, тип, номер, індекс тощо) ; опис місця розташування кордонів таких зон; найменування органів державної влади або органів місцевого самоврядування, які взяли рішення про встановлення таких зон; реквізити рішень органів державної влади чи органів місцевого самоврядування про встановлення або зміну таких зон і джерела офіційного опублікування цих рішень; зміст обмежень використання об'єктів нерухомості в межах таких зон - вносяться до державного кадастр нерухомості згідно ст. 10 Федерального закону від 24.07.2007 № 221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості».

Опис місця розташування меж зон з особливими умовами використання територій здійснюється при виконанні землевпорядних робіт, в результаті проведення яких складається карта (план) об'єкта землеустрою, оформлена у вигляді паперового та електронного документа за формою і вимогам, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 30.07.2009 № 621 «Про затвердження форми карти (плану) об'єкта землеустрою та вимог до її складання».

Наказом Мінекономрозвитку РФ від 03.06.2011 № 267 «Про затвердження порядку опису розташування меж об'єктів землеустрою» (далі - Порядок) встановлено правила і особливості опису розташування меж об'єктів землеустрою.

писання розташування меж зон з особливими умовами використання територій, згідно п. 2 Порядку, здійснюється з використанням відомостей державного кадастру нерухомості, документів територіального планування, правил землекористування і забудови, документів державного фонду даних, отриманих в результаті проведення землеустрою, відомостей і документів державних картографо- геодезичних фондів та інших, передбачених законодавствомдокументів і відомостей.

Місцезнаходження кордонів встановлюється за допомогою визначення плоских прямокутних координат характерних точок меж (тобто точок зміни опису меж і поділу їх на частини) в системі координат, встановленої для ведення державного кадастру нерухомості. Координати характерних точок меж визначаються з точністю не нижче нормативної точності визначення координат характерних точок меж земельних ділянок, в межах яких розташовані такі характерні точки кордонів зони.

Вибір методу визначення координат характерних точок меж зон з особливими умовами використання територій (геодезичний; метод супутникових геодезичних вимірювань (визначень); фотограмметричний; картометричних; аналітичний) здійснюється в залежності від нормативної точності визначення координат характерних точок таких меж.

Якщо характерна точка кордону зони збігається з характерною точкою кордону врахованого в державний кадастр нерухомості земельної ділянки, як опис місця розташування такої точки приймаються координати характерної точки кордону зазначеної земельної ділянки.

ри виконанні робіт по опису розташування меж зон з особливими умовами використання території необхідно враховувати особливості, встановлені вимогами п. 6.1 Порядку. Кордон зони з особливими умовами використання території може перетинати кордони між суб'єктами Російської Федерації, межі муніципальних утворень, населених пунктів, земельних ділянок, межі територіальних зон, а також інших зон з особливими умовами використання територій.

При описі місця розташування меж зон з особливими умовами використання територій карта (план) складається на територію, що не перевищує одного кадастрового округу. Для оформлення графічної частини карти (плану), підготовленої в результаті опису розташування меж, використовуються матеріали і дані картографічних робіт масштабу 1: 50000 і більше.

Чинне законодавство і практичний досвід визначають земельну ділянку, як частина поверхні землі, що включає ґрунтовий шар, надра і розташовані на ньому об'єкти (включаючи природні), межі якої описані і зареєстровані в установленому порядку уповноваженим державним органом.

Кордони - це необхідність, що дозволяє сформувати з «землі», досить абстрактного поняття, конкретний індивідуально-визначений об'єкт, який в подальшому може бути предметом відносин між різноплановими суб'єктами.

Що таке межі ділянки?

Якщо не заглиблюватися в термінологію, то кордону земельної ділянки- це спеціальні позначення у вигляді ліній на топографічному плані, що обмежують його як територіальний об'єкт. Залежно від ситуації, вони не існують не тільки на планах територій, але також і закріплюються на місцевості за допомогою спеціальних межових знаків (віх).

Щоб уникнути і судових розглядів, кордони повинні бути:

1. Підтверджені документально і оформлені з дотриманням всіх вимог.
2. Узгоджені з сусідами, що фіксується в акті погодження меж (сам акт відображається на).

Закріплення меж межовими знаками на місцевості називається виносом меж ділянки в натуру. Вартість одного межового знака - від 1,5 тис. Руб. Ціна залежить від виду знаків (тимчасові, постійні) і того, хто їх виготовив (замовник або виконавець).

Мінімальний і максимальний розміри ділянки

Розмір земельної ділянки - це одна з його одна з індивідуальних характеристик, що представляє собою площа умовно-рівній поверхніміж його межами. Різноманітний рельєф (пагорби, пагорби, низини і інші) ніколи не враховуються при її підрахунку.

Щоб уникнути перешкод у використанні на законодавчому рівні встановлено поняття про мінімальних і максимальних площах земельних ділянок. встановлення найменшого розміруцьому перешкоджає для дроблення площ, коли буквально кожен крок території належить окремому власнику. наявність же максимальної межінеобхідно для запобігання зайвої «глобалізації» земельних ділянок одного призначення.

На законодавчому рівні питання про максимальних і мінімальних площах прописаний в статтях 11.9, 33 і 38 Земельного кодексу РФ. Ці норми регулюють територіальні розміри ділянок, які надаються безкоштовно(Первинна передача) різним категоріям населення або утворюються в результаті яких-небудь дій власника(Розділ, приєднання).

1. Щодо земельних ділянок, призначених під забудову - в містобудівних планах територій.
2. Для територій, що належать державі або муніципалітету, і призначених для ведення сільськогосподарської діяльності (садівництво, тваринництво, городництво), організації СФГ, дачного будівництва граничні розміри площ визначаються відповідно федеральними або регіональними законами.
3. , Особистого підсобного господарства обмежуються в просторі положеннями нормативних актів органів місцевого самоврядування.
   Не відповідають встановленим на будь-якому рівні нормам земельна ділянка не проіснує довго. Він, з великою часткою ймовірності, навіть не з'явиться в державний кадастр, так як порушення меж площі - це одне з найбільш категоричних підстав для постановки на облік.

Наявність обмеження в розмірі зовсім не означає, що одне і те ж особа не може володіти декількома подібними територіями, розташованими поруч. Наприклад, Рішення районної Ради м.Києва № 39 від 17.11.2004 р встановлює, що призначені під ІЖС ділянки повинні мати площу не більше 1 500 кв.м.Тобто людина не може володіти більшою за розміром територією. Однак не заборонено мати у власності 2 суміжних ділянки по 1 500 кв кожен.

Що таке багатоконтурні земельні ділянки

Межі земельної ділянки, що проходять через поворотні (характерні) точки на місцевості, утворюють його контур - замкнуту фігуру. Більшості людей звична ситуація типу «одна ділянка - один шматок території». Однак далеко не завжди рельєф або об'єкти на місцевості дозволяють створити ділянку одним масивом (контуром).

Земельні ділянки, що складаються з декількох замкнутих контурів, розташованих не суміжно, але в межах одного кадастрового кварталу і розділених іншими землями - це і є багатоконтурні земельні ділянки.

Найчастіше освіту таких складних в конфігурації територій - це необхідність обійти складний рельєф на кшталт боліт, ярів, вимоїн, які можуть бути включені в загальний розмір, але при цьому «з'їдять» значну частину корисної площі ділянки. Також на кілька контурів територію можуть ділити лінії доріг, електропередачі або ділянки, що належать іншим власникам.

Процедура визначення меж ділянки

Встановлення фактичних меж земельних ділянок здійснюється під час проведення землеустрою, яке включає в себе:

• Вивчення складу і стану земельі визначення належності суміжних ділянок та контактних даних їх правовласників.
• Утворення нових або зміну існуючих (розділ, з'єднання та інші) об'єктівземлеустрою у вигляді складання схем або межових планів встановленого зразка.
• узгодження межз власниками суміжних ділянок або з державними або муніципальними органами.
• Постановка на кадастровий облікі присвоєння унікального.
• визначення межна місцевості.

Для того щоб ділянка могла стати об'єктом не тільки земельних, а й цивільно-правових відносин, об'єктом суб'єктивних цивільних прав, він повинен пройти по правилам, встановленим ст. 70 ЗК РФ.

Який мінімальний доступ від межі земельної ділянки допустимо, якщо на ньому планується розмістити будинок або іншу споруду? Ця інформація вказується на кресленні містобудівного плану ділянки, підготовленого в процесі межування.

На відео нижче наведені нюанси визначення меж

Коригування на місцевості і координати земельної ділянки

Межі земельної ділянки під час встановлюються за допомогою спеціальної системи координат (із зазначенням географічних показників), набір показників яких в подальшому переноситься до державного кадастр і допомагають визначити положення ділянки на місцевості.

Ситуації, коли відомості про координати ділянок містять неточності, на практиці трапляються нерідко. Законодавець поділяє всі з'являються в процесі роботи помилки на 2 групи:

1. Технічні помилки у вигляді помилок і помилок(Граматичних і арифметичних), допущених органами кадастрового обліку під час роботи з відомостями про земельну ділянку. Все ж в державних органах працюють не програми і завжди є ймовірність розбіжності відомостей через людський фактор.
   Технічні помилки у відомостях кадастру виправляються самими органом кадастрового обліку, після отримання ним повідомного заяви від правовласника або іншої зацікавленої особи, що виявив неточність у відомостях.
2. кадастрова помилка, Яка згідно п. 2 ч. 1 ст. 28 Закону «Про кадастр нерухомості» є неточність у вигляді накладення (часткового) контурів різних земельних ділянок. Відбувається подібне через різні систем координат, в яких велося межування останні 20 років або через щільну забудову, зміни рельєфу.

Межі земельної ділянки можуть бути скориговані в будь-який момент за бажанням власника, який вирішив змінити поворотні точки або уточнити площу. В останньому випадкурозмір ділянки може ще й збільшитися в межах 10%, Що часто і є причиною для коригування меж.

Будь-яке коригування меж повинна оформлятися за тією ж процедурою, що і межування нової земельної ділянки.

Порядок зміни меж ділянки при їх накладенні

У ситуації, коли власники з'ясовують, що кордони декількох земельних ділянок накладаються одна на іншу, або має місце перетин кордонів. Можливо кілька варіантів вирішення проблеми:

1. Адміністративне вирішення питанняу вигляді коригування власниками суміжних територій кордону із залученням до роботи кадастрового інженера. Межовий план при цьому містить висновок з висновком про наявність помилки, інформацію про уточнення і акт узгодження місця розташування ділянки. Останній може і не складатися, якщо Загальна площаі конфігурація (форма) території не змінилися.
2. Судове вирішення питання, При якому виявив помилку правовласник ділянки звертається до суду за місцем знаходження ділянки із заявою про спонукання «сусідів» провести уточнення меж. В якості ще одного варіанту - це може бути позовну заявупро визнання нових меж ділянки та внесення відповідних змін до державних кадастр.

Як діяти у разі виникнення суперечок при визначенні меж і що показує судова практика?

Відповіді наведені на відеонижче.

Цю групу питань необхідно розглядати в нерозривному зв'язку з вимогами до точності визначення місцеположення координат характерних точок.

На першому етапі необхідно звернутися до правил встановлення меж територіальних зон. Містобудівний кодекс визначає наступні варіанти встановлення меж:

Межі територіальних зон можуть встановлюватися по:

1) лініях магістралей, вулиць, проїздів, що розділяє транспортні потоки протилежних напрямків;

2) червоних лініях;

3) кордонів земельних ділянок;

4) кордонів населених пунктів в межах муніципальних утворень;

5) кордонів муніципальних утворень, в тому числі кордонів внутрішньоміських територій міст федерального значення Москви й Санкт-Петербурга;

6) природним кордонів природних об'єктів;

7) іншим кордонів.

З раніше проведеного аналізу ми встановили, що за загальне правилоз усіх перерахованих способів в Чувашії Республіці фактично був використаний другий. Із змісту визначення червоних ліній і території загального користування

червоні лінії- лінії, які позначають існуючі, плановані (змінювані, новоутворені) межі територій загального користування, межі земельних ділянок, на яких розташовані лінії електропередачі, лінії зв'язку (в тому числі лінійно-кабельні споруди), трубопроводи, автомобільні дороги, залізничні лінії та інші подібні споруди (далі - лінійні об'єкти);

території загального користування- території, якими безперешкодно користується необмежене коло осіб (в тому числі площі, вулиці, проїзди, набережні, берегові смуги водних об'єктів загального користування, сквери, бульвари)

випливає, що вся вулична мережа підпадає під ці визначення.

Незважаючи на те, що червоні лінії на території Чуваської Республіки як такі мало де встановлені, аналіз карт містобудівного зонування свідчить, що вся вулична мережа на них була виведена з під дії будь-якої зони тобто є «білою плямою» на карті зонування.

Даний варіант не бачиться нам оптимальним.

· Червоні лінії, як правило, не встановлені в координатах;

· Невелике число земельних ділянок під землями загального користування поставлені на державний кадастровий облік (виключення міста);

· Велика кількість раніше врахованих ділянок в ГКН не мають координатного опису меж.

При такому варіанті підготовки опису меж територіальної зонинеминуче виникне проблема точності встановлення кордону зони, а саме, точність повинна бути не гірше точності, що пред'являється до кордонів земельних ділянок, які межують з землями загального користування. В умовах відсутності на територію Чувашії великомасштабних картографічних матеріалів технічно виконати дану вимогу можливо тільки на базі геодезичного методу або методу супутникових вимірювань. Це означає - що потрібно уточнення меж всіх суміжних з межами територіальної зони земельних ділянок(В тому числі і через усунення кадастрових помилок).

Встановлення меж зон по лініях магістралей, вулиць, проїздів, що розділяє транспортні потоки протилежних напрямків, має цілу низку переваг:

· Осі вулиць і проїздів теоретично не можуть перетнутися з земельними ділянками, наданими фізичним і юридичним особам. Отже, при описі меж територіальних зон в переважній більшості випадків відпадає необхідність у визначенні місця розташування меж земельних ділянок;

· Трудомісткість роботи з оцифрування кордону різко знижується. Замість скрупульозної роботи на місцевості з кожного боку вулиці межа зони проводиться по її осі в камеральних умовах.

· Точність кордону в такому разі не матиме принципового значення. В цьому випадку, навіть якщо кадастровий інженер і допустить значну помилку, це не призведе до перетину з земельними ділянками.

· Трудомісткість також знижується внаслідок знищення безлічі внутрішніх кордонів між контурами зони з одним і тим же регламентом. На практиці це означає, що в невеликому населеному пункті замість десятка контурів житлової зони утворюється один контур.

При роботі з територіальними зонами у кадастрових інженерів і органів місцевого самоврядування часто є питання по точності і неперетинання об'єктів землеустрою з земельними ділянками:

1). Точність встановлення кордону повинна бути не гірше точності меж земельних ділянок

2). Межі територіальних зон повинні відповідати вимогам приналежності кожної земельної ділянки тільки до однієї зоні.

3). Межі територіальних зон повинні відповідати вимогу приналежності кожної земельної ділянки тільки до однієї територіальної зони і не повинні перетинати межі земельних ділянок відповідно до внесених до державного кадастр нерухомості відомості про такі земельні ділянки »

4). Якщо, вуличну мережу і лінійні об'єкти (автодороги, залізниці) не виділяти в самостійні зони транспортної інфраструктури або не виносити їх за межі інших зон - складно забезпечити режим їх недоторканності ».

Що стосується точності виконання роботи, то ця норма має відношення тільки до випадку, коли характерна точка об'єкта землеустрою збігається з характерною точкою земельної ділянки.

Передбачена точність в наказі спрямована на забезпечення умов, при яких межі об'єкта землеустрою не мали б перетинів з земельними ділянками

У разі, коли межа зони встановлюється по середині вулиці, то дана умова забезпечується найкращим з усіх можливих способівчином.

Відносно відсутності перетину зони з земельними ділянками можна сказати що, для правильного розуміння даного питання необхідно розглядати дану норму комплексно (тобто в сукупності всього чинного законодавства), з огляду на що:

-по перше:

Містобудівний кодекс стверджує, що на землі загального користування містобудівна регламент не поширюється.

-по-друге:

Земельний кодекс проводить деякий розмежування самих земельних ділянок.

«Земельні ділянки загального користування, зайняті площами, вулицями, проїздами, автомобільними дорогами, набережними, скверами, бульварами, водними об'єктами, пляжами та іншими об'єктами, можуть включатися до складу різних територіальних зоні не підлягають приватизації. » .

«Не допускається утворення земельної ділянки, межі якої перетинають кордони територіальних зон, лісництв, лісопарків, за виняткомземельної ділянки, утвореного для проведення робіт по геологічному вивченню надр, розробки родовищ корисних копалин, розміщення лінійних об'єктів, Гідротехнічних споруд, а також водосховищ, інших штучних водних об'єктів. »

-по-третє:

У п.6 статті 26 Закону про кадастр в частині виникнення перетинів ділянок з кордоном територіальної зони є винятки: здійснення кадастрового обліку припиняється в разі, якщо одна з меж утвореного земельної ділянки (не раніше врахованого!) Перетинає кордон територіальної зони, за виняткомвипадку, якщо органом кадастрового обліку виявлена ​​відтворена в державний кадастр нерухомості похибка положення кордону такої територіальної зони в документі, на підставі якого внесено відомості до державного кадастр нерухомості, або якщо утворений земельну ділянку призначений для розміщення лінійних об'єктів, а також в інших випадках, встановлених федеральним законом;

З цього випливає висновок, що до терміну «земельну ділянку» в контексті формування кордону територіальної зони, необхідно підходити диференційовано. Земельна ділянка, сформований під землями загального користування, не може розумітися однаково з класичним земельною ділянкою, наданою фізичній або юридичній особі для певної мети. Вулична мережа не передбачає будь-якої господарської діяльності, формування ділянок для подальшого надання, не має регламенту, не обкладається земельним податком і тому оцінюється символічно в величину 1 рубль.

Таким чином, земельний і містобудівна кодекси взаємодоповнюють один одного і ніяк не перешкоджають рекомендованому способу формування кордону територіальної зони.

Багато що із сказаного вище справедливо можна віднести і до лінійним об'єктам.

Дія містобудівних регламентів не поширюється на лінійні об'єкти.

* Лінійні об'єкти, розташовані поза населеними пунктами, за даними ГКН розташовані на землях промисловості. Містобудівна кодекс не виключає встановлення містобудівних регламентів на землях промисловості. Але до земель промисловості належать не тільки лінійні, але і багато майданні об'єкти, наприклад: електростанції, гідроелектростанції, земельні ділянки для розміщення аеропортів, аеродромів, злітно-посадкових смуг. Очевидно, що якщо об'єкт не лінійний, то в цьому випадку на його територію може і повинен бути розроблений містобудівний регламент. Але якщо об'єкт є лінійним, то відсутній будь-який сенс і підстави виділення спеціально під ним окремої територіальної зони. Зважаючи на відсутність містобудівного регламенту на них, контроль за перетинами територіальних зон з межами таких ділянок також не має сенсу.

Забезпечення режиму недоторканності (незаконної забудови)

Для вирішення цього завдання є кілька варіантів рішень:

1. Виділення вуличної мережі і лінійних об'єктів в самостійні територіальні зони;

2. Підготовка межових планів і постановка на державний кадастровий облік даних об'єктів.

3. Встановлення охоронних зон на лінійні об'єкти (смуга відводу, придорожні смуги)

У разі вибору першого варіанту доцільно дотримуватися наступних правил:

Якщо в ПЗЗ передбачено або планується розміщення лінійних об'єктів: залізні дороги, автодороги I і II категорії, магістральні дороги або вулиці швидкісного безперервного руху, їх необхідно виділити в окрему зону «Т» або «П» в межах смуги відведення дороги або червоних лініях. До даних територіальним зонам можуть примикати земельні ділянки з таким же видом дозволеного використання для розміщення придорожніх автокомплексів, зупинок, автостоянок, постів ДАІ і т.д.

Магістральні дороги або вулиці швидкісного безперервного руху, як правило, знаходяться в межах міського округу і мають свої межі як елемент планувальної структури (в межах червоних ліній) з певним видом дозволеного використання - «Транспорт».

В межах житлового району, мікрорайону, кварталу, групи житлових будинків необхідність виділення вулично-дорожньої мережі в окрему територіальну зону виключається.

ОМСУ вправі самостійно вибрати будь-який варіант рішення.

_________________________

Однак,не завжди кордону зон можна провести по осях вулиць.

Нерідко між різними зонами на місцевості відсутні землі загального користування. В цьому випадку необхідні натурні роботи

СТ 35 ГрК РФ.

1. В результаті містобудівного зонування можуть визначатися житлові, суспільно-ділові, виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур, зони сільськогосподарського використання, зони рекреаційного призначення, зони особливо охоронюваних територій, зони спеціального призначення, зони розміщення військових об'єктів та інші види територіальних зон.

2. До складу житлових зон можуть включатися:

1) зони забудови індивідуальними житловими будинками;

2) зони забудови індивідуальними житловими будинками і малоповерховими житловими будинками блокованої забудови;

3) зони забудови среднеетажние житловими будинками блокованої забудови і багатоквартирними будинками;

4) зони забудови багатоповерховими багатоквартирними будинками;

5) зони житлової забудови інших видів.

3. У житлових зонах допускається розміщення окремо розташованих, вбудованих або прибудованих об'єктів соціального та комунально-побутового призначення, об'єктів охорони здоров'я, об'єктів дошкільної, початкової загальної середньої загальної освіти, Культових будівель, стоянок автомобільного транспорту, гаражів, об'єктів, пов'язаних з проживанням громадян і не надають негативного впливу на навколишнє середовище. До складу житлових зон можуть включатися також території, призначені для ведення садівництва.

4. До складу суспільно-ділових зон можуть включатися:

1) зони ділового, громадського та комерційного призначення;

2) зони розміщення об'єктів соціального та комунально-побутового призначення;

3) зони обслуговування об'єктів, необхідних для здійснення виробничої та підприємницької діяльності;

4) суспільно-ділові зони інших видів.

5. Суспільно-ділові зони призначені для розміщення об'єктів охорони здоров'я, культури, торгівлі, громадського харчування, соціального та комунально-побутового призначення, підприємницької діяльності, об'єктів середньої професійної та вищої освіти, Адміністративних, науково-дослідних установ, культових будівель, стоянок автомобільного транспорту, об'єктів ділового, фінансового призначення, інших об'єктів, пов'язаних із забезпеченням життєдіяльності громадян.

6. До переліку об'єктів капітального будівництва, дозволених для розміщення в суспільно-ділових зонах, можуть включатися житлові будинки, житлові будинки блокованої забудови, багатоквартирні будинки, готелі, підземні або багатоповерхові гаражі.

7. До складу виробничих зон, зон інженерної та транспортної інфраструктур можуть включатися:

1) комунальні зони - зони розміщення комунальних та складських об'єктів, об'єктів житлово-комунального господарства, об'єктів транспорту, об'єктів оптової торгівлі;

2) виробничі зони - зони розміщення виробничих об'єктів з різними нормативами впливу на навколишнє середовище;

3) інші види виробничої, інженерної та транспортної інфраструктур.

8. Виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур призначені для розміщення промислових, комунальних і складських об'єктів, об'єктів інженерної та транспортної інфраструктур, в тому числі споруд і комунікацій залізничного, автомобільного, річкового, морського, повітряного і трубопровідного транспорту, зв'язку, а також для встановлення санітарно-захисних зон таких об'єктів відповідно до вимог технічних регламентів.

9. До складу зон сільськогосподарського використання можуть включатися:

1) зони сільськогосподарських угідь - рілля, сінокоси, пасовища, поклади, землі, зайняті багаторічними насадженнями (садами, виноградниками та іншими);

2) зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення і призначені для ведення сільського господарства, Садівництва і городництва, особистого підсобного господарства, розвитку об'єктів сільськогосподарського призначення.

10. До складу територіальних зон, які встановлюються в межах населених пунктів, можуть включатися зони сільськогосподарського використання (в тому числі зони сільськогосподарських угідь), а також зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення і призначені для ведення сільського господарства, садівництва та городництва, розвитку об'єктів сільськогосподарського призначення .

11. До складу зон рекреаційного призначення можуть включатися зони в межах територій, зайнятих міськими лісами, скверами, парками, міськими садами, ставками, озерами, водосховищами, пляжами, береговими смугами водних об'єктів загального користування, а також в межах інших територій, що використовуються і призначених для відпочинку, туризму, занять фізичною культурою і спортом.

12. До складу територіальних зон можуть включатися зони особливо охоронюваних територій. В зони особливо охоронюваних територій можуть включатися земельні ділянки, що мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче й інша особливо цінне значення.

13. До складу зон спеціального призначення можуть включатися зони, зайняті кладовищами, крематоріями, скотомогильниками, об'єктами, що використовуються для захоронення твердих комунальних відходів, і іншими об'єктами, розміщення яких може бути забезпечене тільки шляхом виділення зазначених зон і неприпустимо в інших територіальних зонах.

14. До складу територіальних зон можуть включатися зони розміщення військових об'єктів та інші зони спеціального призначення.

15. Крім передбачених цією статтею, органом місцевого самоврядування можуть встановлюватися інші види територіальних зон, що виділяються з урахуванням функціональних зон і особливостей використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва.

Коментар до ст. 35 Містобудівного кодексу РФ

1. Визначення територіальних зон є обов'язковим елементом Правил землекористування та забудови, і зокрема карти містобудівного зонування. В межах кожної категорії перерахованих в коментованій статті 35 Містобудівного кодексу РФ територіальних зон може бути також виділено декілька зон (підзон), що розрізняються особливостями містобудівного розвитку територій, набором дозволених видів землекористування і параметрів будівельних змін нерухомості для цих видів землекористування. Карта (карти) містобудівного зонування може містити опис меж територіальних зон. При визначенні меж територіальних зон на схемах їх найменування та містобудівні регламенти встановлюються індивідуально, стосовно до різних частин території муніципального освіти.

Кількість виділених зон (підзон) обумовлюється містобудівної специфікою різних муніципальних утворень і їх величиною, ступенем територіальної розчленованості, функціональної структурної організацією території, особливостями формування природного та антропогенного ландшафту, а також перспективами просторового розвитку території, визначаються на стадії розробки документації планування. Останньою обставиною визначається комплекс практичних заходів (містобудівного стимулювання або заборони (обмеження) деяких типів землекористування та забудови), що враховуються при розробці карти зонування.

Територіальні зони, що визначаються містобудівною зонуванням, враховують існуючу містобудівну організацію території, соціальні, демографічні аспекти та передумови подальшого містобудівного освоєння (реконструкції). Внаслідок цього містобудівне зонування являє собою складну комплексну задачу, що вимагає інтегрованих способів вирішення та участі фахівців багатьох напрямків.

2. Житлові зони призначені для того, щоб забезпечити комфортні і здорові умови проживання населення на території муніципального освіти. Специфікою зон цього типу є переважання в них житлової забудови, з допущенням будівництва великої кількості різноповерхових об'єктів житлового призначення. Виділення відповідних підзон в межах житлової зони визначається реально сформованою структурою житлового фонду відповідно до потреб різних груп населення (невеликі і великі сім'ї, молоді і літні, неодружені або одружені люди). Знову формована житлова забудова вимагає врахування потреб демографічних і споживчих груп, відповідати різним (диференційованим) перевагам громадян (їх соціальним і споживчим можливостям).

Процедура містобудівного зонування по виділенню житлових подзон обумовлює вирішення практичних питань упорядкування сформованої забудови, надання їй більш чіткої структури та можливість поєднання різних (диференційованих) типів житлової забудови.

Зонування житлових (сельбищних) територій дозволяє одночасно вирішувати різного роду проблеми: функціональні (розмежування несумісних, що виключають взаємне сусідство функціональних процесів; встановлення певної системи побудови забудови з виділенням переважаючих функцій; усунення чересполосного розташування забудови); планувальні (вдосконалення планувальної організації території і поліпшення її транспортного забезпечення з урахуванням містобудівної ситуації, віддаленості від центру і наближеності до природного ландшафту, а також до інших структурних елементівміста; вибір способу містобудівних змін); структурні (обгрунтування вибору поверховості та щільності забудови, видів обслуговування, з підвищенням якості забудови, оздоровленням якості навколишнього середовища).

Містобудівне зонування в сучасних умовах направлено на реалізацію просторово-планувальних заходів щодо комплексної реконструкції території, які передбачають досягнення значної економічної ефективності. Цей ефект може бути досягнутий в результаті оцінки морального і фізичного зносу забудови, визначенні характеристик житлового фонду, із зазначенням щільності забудови, екологічних показників, співвідношенням площ відкритих (в тому числі і озеленених) і забудованих просторів. З огляду на те, що найбільш поширеним видом містобудівних перетворень в умовах існуючої міської та сільської забудови є її реконструкція, в процесі здійснення містобудівного зонування необхідно визначати ступінь реконструктивних втручань.

Масштаби реконструкції, що фіксуються в територіальних зонах, обумовлюються різними факторами. Багато в чому випадках визначальне значення має порівняння варіантів збереження (як повного так і часткового) і знесення існуючого житлового фонду. Як правило прийняття остаточного рішення на користь вибору певних видів зон житлової забудови залежить від оцінки передбачуваного результату (в порівнянних показниках) порівняно з вихідною ситуацією. Важливе значення має оцінка величини (обсягів) робіт, а також їх вартості, пов'язаних з перезонування. Часто через необхідність зниження витрат відбувається збереження в межах зони існуючого типу містобудівного використання, в той час як це суперечить загальній перспективної спрямованості перетворень.

Завданнями містобудівного зонування в зв'язку з цим є визначення містобудівних пріоритетів. Вони можуть істотно відрізнятися в залежності від конкретної містобудівної та соціально-економічної ситуації.

У ряді випадків перезонування території тягне за собою значне подорожчання реконструктивних робіт, але дозволяє досягти значних результатів (соціальних, функціональних, планувальних та інших). В інших випадках, навпаки, планований стан території може не мати відчутні відмінності від існуючої ситуації, але при цьому проведення загального обсягу необхідних робіт не пов'язане з великими витратами. У кожній конкретній містобудівної ситуації рішення щодо вибору варіанта зонування здійснюється індивідуально з урахуванням позитивних і негативних сторін кожного. Найбільш загальним принципом, в більшій мірі впливає на остаточний вибір, є досягнення раціональної схеми використання території.

Ухвалення рішення про зонування, визначення методів, етапів, характеру проведених заходів також залежить від існуючого комплексу містобудівних умов на конкретній території, таких як: місце розташування зонованій території в структурі муніципального освіти; щільність забудови окремих кварталів і більших структурних одиниць забудови; технічні характеристики забудови; наявність елементів громадського обслуговування; стан інженерного обладнання та благоустрою.

Підзони виділяються таким чином, щоб система зонування могла функціонувати збалансовано, з тим, щоб в кожній житловій підзоні було представлено можливу різноманітність форм просторової організації середовища, достатня кількість побутових послуг. Найбільш поширене в містобудівній практиці виділення чотирьох основних типів житлових подзон, що розрізняються встановленими параметрами реалізованої забудови, заснованими на поступове підвищення її поверховості, починаючи від індивідуальних житлових будинків до багатоповерхових будинків.

Зони забудови індивідуальними житловими будинками виділяються для переважного будівництва індивідуальних (ізольовано розташованих) і блокованих житлових будинків з прилеглими земельними ділянками, призначених для проживання однієї сім'ї в якості основного виду дозволеного використання. У ній забезпечуються правові умови формування нізкоплотний житлової забудови; з мінімальним набором обслуговуючих функцій і громадських просторів, відкритими ділянками сільськогосподарського використання, а також маломасштабна інфраструктура обслуговування (школи, невеликі поліклініки, аптеки, громадські лазні).

Допоміжні види дозволеного використання в цих зонах включають в себе місця для паркування одного автомобіля або розміщення окремого гаража, установки автономних (альтернативних) джерел енергії таких як теплостанція чи інші місцеві технічні засоби обслуговування. До видів землекористування, які вимагають спеціального дозволу, відносяться всі види комерційного обслуговування і виділення територій для відпочинку.

Зони забудови малоповерховими житловими будинками (будинками для двох-трьох сімей і триповерховими будинками) виділені для формування специфічних, з використанням особливих планувальних методів, містобудівних утворень, з відносно невисокою щільністю забудови і кількістю проживаючого населення. Основними видами дозволеного використання в цій зоні є окремі або об'єднані будинку для проживання однієї, двох або трьох сімей, а також багатоквартирні будинки. Дозволяються також сади, городи, невеликі об'єкти послуг населенню. Допоміжні види дозволеного використання включають в себе невеликі парковки і об'єкти з надання комерційних послуг, які займають незначне місце в житлових будинках, а також ізольовано розташовані об'єкти сервісної інфраструктури.

У зонах забудови среднеетажние житловими будинками до основних видів дозволеного використання належать об'єднані будинку двох і трьох сімей, а також багатоквартирні житлові будинки на 4-5 сімей. Дозволені також місцеві точки щоденного обслуговування, школи, клініки, які обслуговують жителів зони. Допоміжні види дозволеного використання включають в себе надання різних послуг, що займають невелику частину житлових будинків. Види дозволеного використання, які потребують спеціального дозволу, включають в себе великі комерційні торгові центри по обслуговуванню населення, а також невеликі готелі.

Зони забудови багатоповерховими житловими будинками. Основні види дозволеного використання включають в себе тільки багатоквартирні будинки (немає індивідуальних будинків), а також велика кількість розташованих по сусідству установ обслуговування і комерційні види використання. До допоміжних видів дозволеного використання відносяться клініки, об'єкти комерційної та іншої діяльності, точки з обслуговування, що займають невелику частину житлових будинків. Види використання території, що вимагають спеціального дозволу, включають в себе туристичні та розважальні види діяльності, а також деякі види використання земельних ділянок і об'єктів нерухомості, які визначаються інтересами більших частин території муніципального освіти (наприклад, ринки та адміністративні будівлі).

Характер розподілу відповідних підзон в межах зон житлової забудови визначається з урахуванням принципів раціональності, рівномірності, пропорційності і територіального ранжирування.

Так, принцип територіального ранжирування в багатьох випадках є визначальним для встановлення співвідношення різних типів подзон. Практично кожне муніципальне утворення (незалежно від величини, особливостей планувальної структури, яка, ландшафтної організації) має характерне структурну побудову території, з виділенням трьох станів: центрального, серединного і периферійного. Залежно від того, в який із трьох зазначених частин муніципального освіти розташована ділянка, який необхідно піддати зонування, вибирається пріоритетний вид житлової підзони. Найчастіше в центральних районах виділяються зони з переважанням багатоповерхової житлової забудови; в серединних районах - среднеетажние житлової забудови, що допускають включення малоповерхової забудови; на периферії міста присутні в рівномірних пропорційних співвідношеннях різні зонах забудови, з активним включенням малоповерхових і індивідуальних житлових будинків. Система зонування дозволяє вирішити деякі аспекти проблем, що виникають в результаті містобудівного освоєння (реконструкції) територій житлових зон, зокрема, розміщення знову формованої «котеджної» забудови на периферії міста і визначення напрямків просторового перетворення території зі старою малоповерхової забудовою в центральних районах.

У периферійних районах більшості міських округів розміри і масштаби нового житлового будівництва, в умовах відсутності правового механізму містобудівного зонування, майже не контролювалися. Розміри земельних ділянок часто не відповідають розмірам будинків, що зводяться на них, що в багатьох випадках призводить до споруди дуже великих будинків на невеликих ділянках землі. Згодом ці будинки займуть дану територію і «зелена» навколишнє середовище буде втрачена. Далі, оскільки для вулиць, ліній інфраструктури та каналізації залишено занадто мало місця, то може бути завдано шкоди навколишньому середовищу, що буде важко виправити.

В ідеалі зонування повинно розвивати розроблені положення, передбачені документами територіального планування, передбачаючи створення необхідної інфраструктури, формування цілісної, системної організації (мережі) земельних ділянок з належною кількістю незабудованих ділянок перед будинками. В сучасних умовах, пов'язаних з обмеженням можливості фінансування інфраструктури, такий процес зонування (на основі територіального планування) не проводиться. Зонування в деякій мірі дозволяє вирішувати проблему, забезпечуючи порівнянність розмірів житлових будинків з розміром і конфігурацією земельних ділянок, а також встановлюючи параметри будівель з урахуванням майбутнього характеру зони (в достатній мірі озелененого, або переважно урбанізованого).

Особливим чином обумовлюється характер містобудівного зонування з метою виділення територіальних зон для ведення садівництва та дачного господарства. Відносно зон розміщення дач і садових ділянок діють положення, які застосовуються для тимчасового проживання та ведення маломасштабної сільськогосподарської діяльності. У них дозволено розміщення коштів інфраструктури і будівництво невеликих об'єктів, перш за все обслуговують, наприклад, магазинів, а також містобудівна організація інших видів діяльності, супутніх або потребують спеціального дозволу видів землекористування.

3. Суспільно-ділові зони створюються з метою узгодження змішання видів користування, пов'язаних з містобудівної організацією торгової, офісної, адміністративної, культурно-освітньої, сервісної, яка обслуговує і розважальної функцій. Характер споживання цих функціональних процесів відрізняється масовістю і виборчим споживчим перевагою. Ці функції в основному тяжіють до їх розміщення у центральній частині міст і деяких інших територіях, що відрізняються достатньою транспортної та інфраструктурної забезпеченістю, що забезпечує можливості і зручності для отримання потенційними споживачами товарів і послуг.

Зазвичай види містобудівного використання території, пов'язані з розміщенням функцій бізнесу, торгівлі, інформаційних і сервісних послуг, поділяються на категорії центрального або місцевого рівня. До видів користування категорії центрального рівня відносяться адміністративна діяльністьорганів публічної влади (адміністрація суб'єкта РФ), фінансові інститути (управління банків і страхових агентств), офіси з надання юридичних чи інших послуг великим замовникам (рекламні агентства) і т.д. Види користування, пов'язані з місцевим бізнесом або торгівлею включають в себе «особисті і щоденні види послуг», що надаються відділеннями банків, частнопрактикующими нотаріусами та адвокатами, а також магазинами товарів повсякденного попиту.

Відносно специфіки виділення суспільно-ділових зон, розташованих в центральних районах, є сильний ефект скупчення різних видівдіяльності ділового та адміністративного характеру. Банківські, юридичні, фінансові, страхові види діяльності, операції з нерухомістю, інші види ділового підприємництва та реалізація різноманітних видів професійної діяльності (наприклад, діяльність на інформаційному ринку) з найбільшим перевагою і вигодою прагнуть до максимального наближення один до одного, так як це прискорює і полегшує можливість проведення ділових контактів та інформаційного обміну.

Що стосується місцевої сфери послуг, то є чітко виражена тенденція розміщення її біля автобусних зупинок, залізничних і метростанций, а також основних перехресть автодоріг, де громадяни можуть робити покупки по дорозі на роботу або додому. Це дуже відрізняється від традиційного соціалістичного міста, коли була тенденція прив'язати сферу обслуговування і щоденну торгівлю до житлових комплексів, а ділові та адміністративні установи були розосереджені по всьому місту. Також нової для російських міст є діяльність по «діловому обслуговування», а саме продаж і ремонт комп'ютерів, послуги доставки, упаковки, з метою здійснення якої відбувається оренда нерухомості (будівель і окремих приміщень різного функціонального призначення). Дані види діяльності забезпечують роботу офісів юридичних осіб та намагаються розташовуватися в більш дешевих приміщеннях по сусідству з ними. Таким чином, має місце значна передислокація ділової та торгової активності, що спричиняє появу і розвиток нових видів використання території.

Особливим чином обумовлюються умови містобудівного зонування щодо виділення суспільно-ділових зон, зокрема, територій для розміщення вищих навчальних закладів. В окремих випадках виділяються спеціальні зони для великих громадських будівель, таких як освітні університети. У таких зонах встановлюється особливий набір параметрів і видів використання земельних ділянок, а також може застосовуватися спеціальний комплект положень за даними зонам і на територіях, до них прилеглих. Наприклад, в зоні, призначеній для розміщення побутових приміщень у будівлях університету, що реалізують освітні функції, допускається розміщення спеціальних типів житлових будинків - місця тимчасового проживання студентів, викладачів та відвідувачів (гуртожитку), яке поєднується зі спортивними спорудами та об'єктами для надання щоденних послуг.

Аналогічним чином в зоні, сформованої для реалізації освітніх функцій, можуть контролюватися і види використання земельних ділянок буферної зони, навколишнього основна споруда, з тим, щоб забезпечити умова комфортного перебування студентів. Досягненню цих цілей сприяє збереження достатнього озелененого простору. Для сучасної практики містобудівного освоєння (реконструкції) території за допомогою зонування в російських муніципальних утвореннях характерна змішана система виділення зон для зазначених видів землекористування. Відносно них містобудівні рішення можуть бути двоякими і полягати або в формуванні ізольованих окремих зон, або у включенні їх у вигляді складової частини в райони регулярної житлової забудови і комерційної діяльності.

4. Виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур призначені для розміщення об'єктів виробничо-ділового призначення (НДІ з досвідченими виробництвами, торговими підприємствами з цехами технічне обслуговування, Інформаційні центри з видавничо-друкарським відділом і ін.), Промислових (харчової та легкої промисловості, приладобудування, машинобудування, виробництва будівельних матеріалів та ін.), Комунально-складських (території ТЕЦ, станції аерації, котельні, електропідстанції, газорозподільні вузли, сміттєпереробні заводи, інші споруди муніципальної інженерної інфраструктури, складські споруди, стоянки машин механічного прибирання території), транспортних та інженерних об'єктів і формуються у вигляді ділянок виробничої забудови і виробничих зон. Відповідно до проведеної містобудівною політикою в нашій країні пріоритетним напрямком діяльності, пов'язаної з просторовими перетвореннями території з переважанням виробничої функції, розміщенням об'єктів інженерної і транспортної інфраструктур, є їх реконструкція.

Перетворення і реконструкція виробничих територій повинні забезпечувати відповідність техніко-економічних показників виробничої території містобудівних умов їх розміщення. Параметри виробничих територій повинні підкорятися містобудівних умов територій по екологічної безпеки, величиною і інтенсивності використання територій. Території муніципальних утворень (особливо міських округів) повинні відповідати потребам виробничих територій по забезпеченості транспортом і інженерними ресурсами.

Розміщення виробничих територій в міському окрузі, виділення їх у відповідні зони піддається відповідним обмеженням. Виробничі території слід перетворювати з урахуванням примикання до територій іншого функціонального призначення: в смузі примикання виробничих зон до громадських територій слід розміщувати суспільно-адміністративні (так звані передзаводські території) частини виробничих територій, включаючи їх у формування громадських центрів і зон; в смузі примикання до житлових територій не слід оформляти кордону виробничої дільниці глухим парканом, рекомендується використання входить до складу санітарно-захисної зони смуги примикання для розміщення комунальних об'єктів житлового району, багатоповерхових гаражів-стоянок різних типів, зелених насаджень; в прима-гістральної смузі виробничих зон (виробнича територія в прима-гістральної зоні) рекомендується розміщувати ділянки компактної забудови, адаптується міським оточенням, змішаної виробничо-громадської забудови з торговими і обслуговуючими підприємствами, які вимагають значних складських приміщень, великогабаритних під'їздів, розворотів майданчиків.

Не допускається присутність виробничих територій на територіях громадського і житлового призначення, які відрізняються наступними характеристиками: по класу шкідливості розташованих на них виробництв порушують або можуть порушити своєю діяльністю вимоги екологічної безпеки житлових і громадських територій; за чисельністю зайнятих суперечать призначенням житлових територій, багатофункціональних і спеціалізованих громадських центрів; за величиною територій порушують функціонально-планувальну організацію житлових і громадських територій.

На ділянках житлової, змішаної житлової забудови можуть розміщуватися виробничі підприємства площею не більше 200 кв. м, вбудовані або займають частину будинку без виробничої території, екологічно безпечні.

Використання методу зонування в ставленні до територій, зайнятим промислової забудовою, кардинально не змінює існуючої містобудівної організації території. У той же час проведення зонування вимагає обов'язкового обліку склалася в цілому містобудівної організації території, в тому числі характеру взаємодії з прилеглими територіальними зонами. Також необхідно враховувати деякі особливості, істотно відрізняє процес містобудівного освоєння (реконструкції) виробничих зон, який пов'язаний із залученням і освоєнням інвестицій в великих обсягах.

Показово порівняння відмінностей в процедурі зонування території під виробничі та інші функції. Наприклад, торгова і комерційна діяльність, організована на умовах функціональної переорієнтації території, може бути розпочато при наявності невеликого обсягу інвестиційно-фінансових ресурсів з подальшим поступовим зростанням. На противагу цим видам діяльності в більшості секторів промисловості потрібні дуже великі обсяги інвестиційного капіталу для організації виробництва, впровадження сучасною технологією, Перепрофілювання, перебазування підприємств, розширення або скорочення розвитку.

Формування територіальних зон не тягне за собою негайних містобудівних змін, і не має прямого впливу на розміщення інвестицій. Крім того, системою зонування, регулюється в основному розташування об'єктів, взаємне розташуваннябудівель і споруд, їх величина та напрями перспективного розвитку. У той же час зонування багато в чому не враховує складність і різноманітність впливу промислових процесів на навколишнє середовище, хоча цей вплив визначається специфікою існуючих (передбачуваних) видів виробництва. Тому непрямим фактором, Що закладаються у формування системи зонування з виділенням виробничих зон і роблять більш ефективними положення про охорону навколишнього середовища, що дозволяють регулювати форми забруднення і технологію виробництва за кожним видом промисловості, є встановлення двох позицій: типу виробництва і характеру містобудівних перетворень.

Російська практика містобудівного зонування щодо виробничих зон формується згідно з наявним міжнародним досвідом найбільших міст. У них з успіхом реалізуються програми промислового розвитку і регулювання. Невід'ємним елементом програм цього типу є наявність у них інструментів планування і регулювання.

Всеосяжна програма промислового розвитку повинна включати «стратегічне планування» міста і державних інвестицій в інфраструктуру і підготовку земельних ділянок, правові та кредитні механізми для довгострокового фінансування, ясну і обгрунтовану податкову структуру, узгоджені положення про збереження навколишнього середовища і налагоджені процедури реєстрації ділової активності, а, крім того, приведення у виконання всього запланованого.

Система зонування здатна привести до більш ефективному залученню інвестицій в промисловість або її пожвавленню в тому випадку, якщо положення промислової політики мають цілеспрямований характер у формі створення всеосяжної програми промислового розвитку. У той же час просторове планування промисловості у вигляді виділення відповідних зон і прийняття спеціальних нормативно-правових актів муніципального рівня дозволяє отримати ефективний інструмент, що допомагає розробляти документи соціально економічного розвиткутериторій.

Практичне здійснення зонування багато в чому залежить від того, в якій мірі комплексно вирішуються питання реструктуризації територій з переважаючим виробничим типом господарського використання. Залежно від того, наскільки певна промислова політика проводиться на території муніципального освіти, залежить ефективність впровадження системи зонування, зокрема містобудівний розвиток виробничих зон. Загальні принципитакої політики визначаються виходячи з величини муніципального освіти, його геополітичного, в т.ч. і географічного положення(Наприклад, прикордонне місто, місто-анклав, зона вільного економічного розвитку), відповідно до яких конкретизуються можливості отримання інвестицій та напрями їх практичної реалізаціїв залежності від соціально-економічних особливостей території (промисловість, транспорт, його пріоритетні види, відповідно до них визначення видів містобудівних об'єктів, таких як залізничний, морський, річковий порти, будівництво складських споруд).

Муніципальна влада формулюють положення промислової політики, що виражаються в розробці комплексу заходів, таких як виділення територіальних зон, в яких визначаються конкретні форми містобудівної діяльності, наприклад передислокація портових споруд на нову територію з відповідними умовами (наприклад, більш глибокою водою), здійснення перекладу важкої промисловості на периферію, збереження в центральних районах підприємств легкої промисловості, деяких видів точних складальних виробництв, передбачення можливості розміщення значного обсягу нового будівництва та реконструкції в промислових зонах, прилеглих до залізничних і автодорожніх вузлів. Таким чином забезпечується взаємопов'язані містобудівне функціонально-планувальний розвиток промислових зон за допомогою його узгодження зі стратегічними заходами економічного характеру, зокрема з заздалегідь відомими і обгрунтованими джерелами залучення інвестицій і формою їх просторової реалізації.

5. Правилами землекористування і забудови на карті містобудівного зонування передбачається виділення зон рекреаційного призначення, до складу яких зазвичай включаються три категорії зон відпочинку і відкритих зон: зони, призначені для активних видів спорту, фізичної культури, Туризму і інші зони відпочинку; зони пасивного відпочинку і збереження природного середовища, а також зони розташування великих масивів відкритих рекреаційних просторів (водні та озеленені простори).

Залежно від специфіки муніципального освіти, природних та історичних особливостей її формування, може бути виділено більшу або меншу кількість зон цієї категорії. Більш строгі вимоги висувають до формування рекреаційних зон особливих видів, зокрема до історичних ландшафтів і об'єктів природного захисту. У цих випадках слід диференціювати територію таким чином, щоб функціональне використання території для занять спортом, здорового відпочинку і інших видів землекористування, пов'язаних з відпочинком, не порушувало склалася рекреаційної системи.

У складі зон рекреаційного призначення слід розрізняти різновиди зон активного відпочинку, які визначаються в залежності від величини зонованій територій і характеру протікають рекреаційних процесів. В одних випадках пріоритетами містобудівної діяльності є стимулювання процесів максимального збереження природного ландшафту, І відповідно, мета просторового перетворення територій таких зон полягає в обмеженні ступеня втручання і формування так званих «зберігаються рекреацій». В інших випадках, навпаки, дозволяється активне втручання в ситуацію, що середу, цілеспрямоване формування різних за величиною об'єктів, призначених для масового відпочинку населення.

На територіях цього типу можуть розміщуватися парки, сквери, сади, відкриті спортивні майданчики, ділянки для будівництва кемпінгів і пікніків, з деякими допоміжними видами землекористування. На території цих зон завдяки наявності особливих природно-кліматичних і географічних особливостей доцільно розміщувати рекреаційні об'єкти (санаторії, будинки відпочинку, профілакторії, курортні об'єкти, спортивні споруди і стадіони, а також інші подібні великі об'єктикапітального будівництва). У той же час для отримання дозволів на будівництво позначених рекреаційних об'єктів як правило необхідно проходження спеціальної процедури публічних слухань, в процесі якої узгоджуються багато компонентів проекту, в тому числі місткість об'єкта, його місце розташування, кількість парковок, ступінь взаємодії з навколишнім середовищем. Основним фактором, який впливає на вибір пріоритетного виду містобудівної використання території в межах зон активного відпочинку є реалізація комплексу рекреаційних функцій. В цілому при виділенні зон прагнуть до того, щоб рекреаційна функція переважала на території. У той же час в межах цих зон можуть розташовуватися деякі невеликі комерційні види землекористування, кафе та інші об'єкти послуг для відвідувачів.

У зонах пасивного відпочинку і охорони природи основними видами використання території є організація парків, місць для прогулянок та аналогічні відкриті публічні види землекористування. За спеціальним дозволом може допускатися планувальна організація території для заняття деякими видами спорту, відпочинком і наданням послуг для відвідувачів, але пов'язані з ними ділянки повинні бути обмежені за розміром. Для таких природних територій особливої ​​важливості може бути створена зона охорони пам'ятки природи або аналогічна зона збереження ландшафту, яка дуже строго обмежує будь-які активні види землекористування або будівництва.

6. Особливу увагу в процесі розробки карти містобудівного зонування території муніципального освіти, слід приділяти виділенню зон особливо охоронюваних територій, пов'язаних з охороною пам'яток історії та культури і охороною навколишнього середовища.

Співвідношення зон, в яких здійснюється правове регулювання, пов'язане зі збереженням історичних та культурних цінностей, А також охороною навколишнього середовища, є проблемою у всіх муніципальних утвореннях Росії, які впроваджують систему зонування, з двох причин. По-перше, має місце перетин повноважень по ряду процедурних та інших суттєвих питань органів державної влади та органів місцевого самоврядування. По-друге, складно в буквальному вигляді адаптувати фундаментальну концепцію зонування по відношенню до охоронюваним зонам, застосувавши її аналогічним чином (за допомогою накладання правил на всю зону), в той час як для забезпечення максимальної безпеки об'єктів культурної спадщини та охорони навколишнього середовища висуваються вимоги диференційованого зонування .

У правилах землекористування і забудови застосовуються в основному два методи визначення зон історичного значення, Дозволених видів землекористування, параметрів забудови та процедур нагляду за ними.

У деяких міських округах зони історичного значення визначаються в переліку видів землекористування інших зон - житловий, суспільно-діловий і деяких інших. В інших містах створюється одна або більше додаткових карт, на яких показані історичні зони і зони охорони навколишнього середовища. Ці (допоміжні) карти призначені для накладання їх на основну карту зонування. У цьому процесі необхідно враховувати спеціальні вимоги і обмеження як додатковий набір умов для зональних дозволів і оформлення дозволів на реалізацію об'єктів капітального будівництва.

Поява даної зони в коментованій статті 35 є однією з новел ГрК РФ в порівнянні зі старим Містобудівною кодексом РФ 1998 г. Слід підкреслити, що створення, наприклад, в міському окрузі в межах населеного пункту, що особливо охороняється природного території (наприклад, дендрологічного парку або національного парку) Не тягне за собою появу в межах категорії земель поселень земельної ділянки зі складу категорії земель особливо охоронюваних територій (далі - ПЗФ) і об'єктів, передбаченої главою XVII ЗК РФ. В даному випадкутакий висновок випливає з ст. 83 ЗК РФ, згідно з якою «землями поселень визнаються землі, які використовуються і призначені для забудови та розвитку міських і сільських поселеньі відокремлені їх рисою від земель інших категорій ». Отже, в наявності внутрішні протиріччя в ЗК РФ, оскільки п.5 ст.94 якого передбачає можливість створення «інших земель особливо охоронюваних природних територій», включаючи до складу таких, зокрема, міські ліси і міські парки.

Дану проблему якраз і дозволяє коментована стаття 35 ГрК Росії. Оскільки містобудівне законодавство визначає правовий режим, головним чином, категорії земель поселень, а екологічне - правовий режим ООПТ, які цілком можуть бути і в межах поселень (населених пунктів), то колізії встановлених різними за галузевою належністю нормативно-правовими актами правових режимів вирішуються за допомогою освіти в міських округах і інших муніципальних утвореннях окремої територіальної зони зі своїм містобудівним регламентом.

У плануванні сучасних квартир знайшов відображення американський стиль, під назвою лофт, який об'єднує в одному приміщенні сектора різної функціональності - спальні, вітальні, їдальні та ін. (Наприклад, квартири-студії). Однак, людині властиво прагнення в якійсь мірі відокремити власну приватність, і ейфорія від придбання однокімнатної квартири кілька остигає, коли доводиться замислюватися про раціональне використання всього простору.

Тому актуальним і дійсно працюють напрямком в пристрої сучасного інтер'єру стало поділ загального простору кімнати на зони - для прийому гостей, приготування їжі та сну. Поговоримо про способи зонування і інструментах для їх реалізації.

Основи суміщення зон різної функціональності

Перше, що необхідно враховувати в майбутній роботі - планування і розташування кімнати до сторін світу, ступінь освітленості, кількість вікон. В процесі зонування кімнати на спальню і вітальню діють такі правила:

• спальня повинна бути розташована далеко від входу;
• орієнтиром для неї служить вікно, необхідне для припливу свіжого повітря і забезпечення нормального відпочинку;
• зона відпочинку вважається правильно організованої, якщо не є прохідною.

Порада! Ліжко в зоні відпочинку встановлюють на деякій відстані від вікна. Це дозволить уникнути застуд і красиво декорувати віконні прорізи.

Прийоми поділу зон

Можливостей розмежувати зони, що несуть різні функції, безліч, але в кожному конкретному випадку керуються загальним стилем кімнати і її площею. Дизайнери приміщень відзначають, що різні зони все ж об'єднані загальним простором і не можуть протистояти між собою, а розділовий елемент повинен органічно вписуватися в інтер'єр.

> Важливо! Для створення гармонії і затишку в обстановці обох зон кімнати використовують меблі, а також декорують елементи одній колірній спрямованості.

Отже, розглянемо можливі варіантизонування:

• перегородки (мобільні або стаціонарні);
• арки;
• стелажі;
• шафи;
• ширми;
• розсувні двері-купе;
• штори.

А тепер детальніше про кожен з перерахованих елементів.

перегородки

Для виготовлення перегородки, за допомогою якої здійснюється зонування кімнати, можна використовувати практично будь-який будівельний матеріал - цегла, піноблоки, газобетон. Вона може бути невисокою або глухий, з вбудованими нішами або іншими додатковими декоруючими деталями. Але, якщо звукоізоляція для спального сектора не важлива, то простіше встановити перегородку з листів гіпсокартону на металевому каркасі.

Важливо! Установка перегородок підходить лише для значних приміщень, в кімнатах з малою площею вони будуть виглядати незграбно і громіздко.

Але і для сучасних студій влаштування стаціонарних перегородок - не правильне рішення, адже планування подібних апартаментів робить основний акцент саме на відсутності стін-перегородок. При необхідності зведення цього елемента в приміщенні з великою площею перегороджують простір так, щоб в кожній частині кімнати було хоча б по одному вікну. Якщо це неможливо, і частина кімнати залишається без природного освітлення, раціональніше встановити світлопропускаючих перегородку, наприклад, скляну. Подібну перегородку можна спорудити з матового скла різної фактури і відтінків, або зробити авторський вітраж. При використанні абсолютно прозорого скла перегородку доповнюють шторою з щільної тканини.

Важливо! Скло для перегородки повинна бути міцною - спеціальним або загартованим. Це мінімізує ризик травмування.

Розділові елементи необов'язково роблять стаціонарними, існує і безліч мобільних версій. Наприклад, скляні або будь-які інші перегородки в металевому каркасі чудово справляються з покладеними функціями, але прикріплюються до основи не «намертво», дозволяючи перепланувати простір або зовсім прибрати цей став непотрібним об'єкт. Сучасним і стильним прийомом зонування і елементом дизайну служать обрамлені в металевий каркас фотокартини, що встановлюються як перегородки.

штори

Відокремити спальну зону від вітальні можна за допомогою штори. Різноманітність дизайнерських текстильних ідей величезна. Штори можуть бути летять і напівпрозорими, спадаючими м'якими складками, або щільними важкими портьєрами.

Порада! Належність розділової і віконних штор до одній колірній гамі полегшить візуальне сприйняття загального простору кімнати. А ось фактури тканини можуть бути абсолютно різними - це підкреслить відокремлення зон.

Прекрасним рішенням відділення певного сектора є такий дизайнерський прийом, як штори з разноразмерних намистин, бамбука, авторських куль і ін.

стелажі

Полегшеним і не менш декоративним варіантом розмежування простору служить стелаж. Цей прийом універсальний і підходить до кімнат будь-якої площі за рахунок своєї прозорості і функціональності - працюючи роздільником кордонів, він несе і практичне навантаження - як правило, всі секції стелажа заповнені книгами, журналами, фотографіями, і іншими дрібницями.

Порада! Для якоїсь розтушовування різкого розмежування між зонами бажано вибирати авторські стелажі незвичайних форм.

арки

Ці легкі конструкції зазвичай дугоподібної форми, традиційні та універсальні. Вони органічно вписуються в кімнату будь-якої площі, декоруючи її і розділяючи на функціональні зони. Матеріали, використовувані для зведення арочних прольотів, різноманітні: тут застосовують гіпсокартон, декоративні решітки, вітражне скло та ін.

Розсувні двері

Установка подібної двері - широко поширений прийом дизайнерів, який переслідує одночасно дві мети: декор і поділ кімнати на дві зони. Виконання такої рухомий перегородки в дзеркальному варіанті або з використанням вітражного скла додасть вітальні відому елегантність, а зону відпочинку при бажанні можна ізолювати наглухо. До того ж, застосування дзеркальних поверхонь візуально збільшують невелику площу приміщення.

ширми

До мобільних розділовим елементів відносяться і різні переносні ширми, що представляють конструкцію з декількох з'єднаних між собою каркасних рам. Вони займають небагато місця, але функціонально працюють, розмежовуючи зони. Особливо актуально застосування ширм в приміщеннях з невеликою площею.

Порада! Підібравши ширму, що повністю закриває зону спальні, але не доходить до стелі, зберігають візуальну цілісність кімнати.

Беруть участь в поділі простору і такі фактори як колір, фактура оздоблювальних матеріалів і елементів декору, різниця у висоті приміщення, відповідна розстановка меблів.

Колір, як спосіб поділу житлового простору

Гармонізувати в одній кімнаті різні по функціональності сектора допоможе колір. Канули в лету часи, коли всі стіни обклеювали шпалерами одного відтінку і однакової фактури.

Поділ житла на зони за допомогою кольору - прийом простий і складний одночасно. Обидві ці іпостасі стають зрозумілими вже на стадії вибору колірних рішень, т. Е. На етапі ремонту або первинної обробки квартири. Головною проблемою є підбір кольорів, відповідних перевагам власника і відповідним для конкретного простору.

Важливо! Кольори для двох зон повинні бути контрастними, але добре поєднуються один з одним. Розмежування відтінків на теплі і холодні в цьому випадку досить успішно працює, і вибір основних кольорів з різних кольорових гам (тепло-холод) потребує чимало зусиль, щоб гармонізувати загальний простір кімнати.

Зонування приміщення за висотою

Різниця в висоті інтер'єрів різних функціональних зон - ще один кардинальний і вельми успішний дизайнерський прийом, доступний виключно в процесі ремонту, оскільки передбачає проведення значних робіт. Суть цього способу - зміна рівня стелі над певною зоною. В цьому випадку і на підлозі проводять своєрідний розподіл, зазвичай застосовуючи різні матеріали обробки підлоги, наприклад, ламінат у вітальні, а лінолеум в спальні.

Більш ефективним способом є пристрій подіумів. Такі конструкції з гіпсокартону або дерева здатні до невпізнанності змінити приміщення.

Шафи і меблі «трансформер»

Оскільки цілями зонування приміщення є раціональне розміщення меблів, то вона бере участь не тільки в створенні максимального комфорту проживання, а й часто приймає на себе функції зонального розмежування. Використання шаф на стику секторів не тільки ділить простір, але і вирішує життєві проблеми - в ньому розташовується гардероб.

Створення меблевих блоків, здатних трансформуватися, утворюючи різні геометричні конструкції - нове, але дуже гідне рішення поділі кімнати. Подібні елементи перетворюються в шафу, тумбу або комод, чудово вписуючись з домашній простір. Мобільність і легкість в зведенні меблевої перегородки на кордонах секторів - головна перевага такого способу зонування.

Перерахувавши основні прийоми розмежування житла, ми відзначаємо, що дані лише загальні рекомендаціїпо влаштуванню різних за функціональністю секторів. Будь-якому приміщенню притаманні певні особливості, підкреслюючи які, досвідчений дизайнер створить єдиний інтер'єр з зонувати простір, який працює як живий організм з правильною діяльністю всіх систем.